不動產登記預期下的樓市何去何從

  • 時間:2015-12-08 14:34 編輯:劉磊 來源:騰訊網財經 閱讀:1213
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摘要:日前,石家莊、天津等二三線城市陸續開始進行不動產登記,部分城市暫停了“房屋所有權證”的發放。這表明不動產登記制度已經由一線城市開始向下全面鋪開,并將在2016年按計劃在全國全面推行。不動產登記勢在必行不動產登記制度如此大張旗

日前,石家莊、天津等二三線城市陸續開始進行不動產登記,部分城市暫停了“房屋所有權證”的發放。這表明不動產登記制度已經由一線城市開始向下全面鋪開,并將在2016年按計劃在全國全面推行。

不動產登記勢在必行

不動產登記制度如此大張旗鼓的推進有什么意義呢?

首先,國內在推進城鎮化的過程中,形成了不少城鄉結合部,既有的政策和法律對于這樣的“中間地帶”,處理起來有些許問題,以至于形成了積重難返的小產權房的問題,要想完善地解決此類問題,需要制度上給予支持。不動產登記制度一旦確立,將首次以法律的形式,確定了房屋的所有權及土地的產權,即使沒有期望中的永久產權,但至少可以保證在產權有效期權利的固化,從而使業主有了維護自己法律權利的保障。

其次,整個社會要走向現代化,必須帶有現代社會特征,必須形成現代意義的稅制——房產稅將是非常重要的一個環節。從國家政策的時間表來看,如果以2016年為節點,財稅配套改革重要的和基本的事項要見眉目,那么在2015年底全面推進不動產登記制度的落地也是勢在必行的事了。

樓市或將面臨陣痛

不動產登記制度的落地,將會帶來什么樣的影響?筆者作為房產投資財商教育者,以史為鑒:認為未來樓市可能會出現短期“陣痛”。因為按照發達國家的經驗,通常在不動產登記制度落地3-5年后,房地產稅就會落地。

沒有一種稅的開征,能像房地產稅這樣牽動眾多部門的關注;也沒有一種稅的開征,能在社會上引發如此大的反響。該稅之所以受到關注,是因為住房問題是居民生活的基本問題,房價牽動了太多家庭的生活與幸福。關于房地產稅對于樓市的影響,既有看漲派,也有看空派,筆者認為,兩派通常都是以居民的住房需要作為論證的關鍵,卻忽略了當下房地產市場的主要矛盾在于居民的購買能力不足、供給卻還過剩的失衡問題。

國家統計局的數據顯示,截至今年10月,我國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,再創歷史新高。同時,1-10月全國房屋新開工面積同比下降13.9%;房屋竣工面積同比下降4.3%;土地購置面積同比下降33.8%;土地成交價款同比下降25.2%。與去年同月相比,10月份全國70大中城市中有54個出現住宅銷售價格下降。自去年1月份以來,房地產開發投資增速已經連續21個月下滑,目前處于連續八個月在個位數徘徊的狀態。

此外,2015年對樓市的調控力度是空前的,也帶動了一線城市的新房市場的活力,然而,政策的推出也會有“雙刃劍”的作用,市場往往會存在一定的逆向思維,認為只有控制購買的才是好的,刺激政策也會使投資者和購房者表現出對這個行業的擔憂。

未來樓市投資趨勢又如何?

中國房地產市場在過去十多年里為什么快速增長?因為老百姓的身后有通脹在追趕。中國的廣義貨幣M2總量在1999年末的時候只有12萬億,到了目前已經超過120萬億。其間增長了10倍,遠遠超過經濟增長速度。中國的錢,已經比整個歐元區還多,是美國的1.5倍。因此,中國老百姓搶購房子,是在通脹的陰影下,在沒有其它更好地對抗通脹的投資股工具下的行為。與此相反,在西方發達國家,相當一部分國民終身不購買房子:歐洲經濟最發達的德國,自有房比率只有38%,100個德國人,62個人終身只租房。英國的自住房比率也只有42%;美國加州的經濟最好,而自有房比率在美國也是最低的,只有38.5%。而在國內,只要經濟能力允許,大家不僅要買第一套房,還要買第二套、第三套,甚至更多。即便是空置率已經很高了,住房供應已經過剩了,租金回報率還不如銀行存款收益了,為什么要買這么多房子呢?歸根結底是因為:大家都寄希望于儲備更多房產作為抵御風險的工具罷了。但是,從2014年房地產市場整體下滑的形勢看,未來房地產稅一旦落地,將促使房東出售房產,導致二手房供應增加,市場上待售商品房增多,進一步導致進入市場交易的房產增多;從而價格難以保持穩定,房產也不再具有良好的資產保值和抵御風險的工具了。

事實上,錯誤的投資導致資產陷入危機,不是第一次了。今年4月以來,深圳樓市以其高速上漲的態勢,吸引了投資者大量融入。然而,筆者認為。“多輪‘救市’政策之后,一線城市的樓市去化速度提升,去化周期縮短是事實,但并不能看做是‘樓市回暖’的鐵證”,“深圳樓市已過熱,泡沫開始浮現,并不適合投資性購房。”事實上,上半年成交量暴漲,過度透支了市場需求,導致新一輪調整周期已經提前來臨。如果未來房產稅落地,那么房產投資市場的形勢在大量為避稅拋售的房產中,可能會帶來嚴峻的形勢。

據測算,假定房地產稅全面征收且稅率定為1%,那么導致房價下降的幅度為房地產稅率和資金貼現率的比值。按照現在貼現率為5%計算,我國房價將有20%的跌幅。考慮到通貨膨脹等因素帶來的房地產的升值,那么房地產實際價格跌幅在10%-15%左右。因此,對于一個進入下行空間的市場來說,任何風吹草動只會加劇這種趨勢,而非是預示著“抄底”機會的到來。

綜上所述,不動產登記制度的確立,將會給國內樓市帶來“洗牌”效應;而不動產登記制度與房地產稅的密切聯系,也會引起價格波動和購買者心理層面的焦慮。畢竟,國內樓市過去十年一直是高速上漲的,沒有經歷過一輪完整的漲跌周期;未來房價震蕩波動將成為常態,房價難以像之前那樣一路瘋漲。但從長期來看,制度的規范,房地產稅的社會財富分配和調度的功能逐漸顯現; 不僅如此,房價還受到房屋供給和需求關系度、GDP的持續增長、失業率、房屋空置率、以及銀行信貸政策、貨幣政策等方面的綜合影響,而不是以投機為樂趣、期望一夜暴富的炒房人就可以將房價推高的。少了炒房者侵占市場資源,房地產市場總體上也將步入一個正常的發展軌道中。


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